💸 Ventajas impositivas del canje por m² frente a la venta tradicional
Por qué el canje puede dejarte más valor real en mano
Cuando se habla de vender un terreno o propiedad, el primer pensamiento suele ser cuánto voy a ganar. Pero muchas veces, lo que no se calcula a tiempo es cuánto se pierde en impuestos.
En cambio, existe una opción cada vez más elegida por propietarios que quieren evitar esa pérdida y obtener más valor a cambio: el canje por metros cuadrados construidos.
Este modelo no solo te permite conservar el valor de tu terreno, sino que además puede representar una ventaja impositiva concreta frente a una venta directa.
A continuación, te explicamos por qué.
📃 1. ITI: cómo impacta en una venta tradicional
El ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) es un tributo nacional del 1,5% sobre el valor de venta, que debe pagar el propietario cuando transfiere un inmueble a título oneroso.
En una venta directa, este impuesto es casi siempre obligatorio.
Por ejemplo, si vendés tu terreno por USD 200.000, tenés que pagar USD 3.000 solo por ITI.
En el caso del canje por metros, como no hay una transferencia de dinero sino un “permuta”, en muchos casos se evita este impuesto, dependiendo de cómo se estructure el acuerdo.
🧾 2. IVA: cuándo aplica y cómo se puede evitar
El IVA puede entrar en juego si el vendedor (es decir, el dueño del terreno) es responsable inscripto o realiza la venta con habitualidad.
También puede aplicarse si la operación se considera parte de una actividad comercial, no personal.
En el canje, al no haber una compraventa directa, se puede estructurar la operación como una permuta sin transferencia de dinero, lo cual reduce la aplicación del IVA o directamente lo evita.
Una buena escritura y asesoramiento contable son claves para encuadrar bien la operación y minimizar esta carga.
📈 3. Impuesto a las Ganancias: cómo afecta según el tipo de operación
En una venta tradicional, si el vendedor está alcanzado por el Impuesto a las Ganancias, debe tributar en función de la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta.
En cambio, si se realiza un canje bien estructurado, donde el propietario recibe metros como parte de una permuta, muchas veces no se activa Ganancias en la misma forma, o se puede diferir su pago para más adelante, cuando se vendan las unidades recibidas.
Esto significa que el impacto impositivo se reduce o se traslada al momento de una futura venta, no en el momento de la firma del acuerdo.
🧠 4. ¿Qué significa estructurar bien un canje?
Un canje bien armado es aquel que:
- Se documenta como permuta, no como venta.
- Establece que el propietario recibe una contraprestación en especie (metros cuadrados), no dinero.
- Cuenta con asesoramiento legal y contable para encuadrarlo correctamente y evitar tributos innecesarios.
Esta estrategia es cada vez más usada por desarrolladores serios, que proponen esquemas claros donde el propietario maximiza el valor recibido y minimiza su carga impositiva.
🏗️ ¿Por qué esto marca la diferencia?
Porque en muchos casos, al vender un terreno, entre ITI, Ganancias, IVA, escribanía y comisiones, podés perder entre el 8% y el 15% del valor total.
En cambio, en un canje por metros bien estructurado, esa pérdida se reduce drásticamente, y lo que recibís como propietario es valor real en unidades terminadas.
Además, si esas unidades las alquilás o vendés más adelante, podés manejar tus tiempos fiscales y financieros con más flexibilidad.
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