📏 ¿Cómo se calcula cuántos metros te corresponden en un canje inmobiliario?
Fórmulas simples, ejemplos reales y todo lo que necesitás saber antes de firmar
El canje por metros cuadrados es una de las formas más utilizadas hoy para desarrollar un terreno sin necesidad de venderlo.
Pero apenas aparece la propuesta, también surge la pregunta clave:
¿Cuántos metros me corresponden a mí como dueño del terreno?
La respuesta depende de varios factores: el valor del terreno, la capacidad constructiva, los costos del desarrollador y los márgenes de ganancia.
En este artículo te explicamos cómo se hace el cálculo, qué variables se consideran y te damos ejemplos concretos para que entiendas bien cómo funciona.
📐 1. ¿Qué se toma en cuenta para calcular el canje?
El cálculo parte de dos ejes principales:
- Valor del terreno: se estima en base al m² de tierra en esa zona.
- Cantidad de metros que se pueden construir (FOT): lo define la normativa urbanística.
A partir de ahí, se evalúa cuánto se puede construir, cuánto cuesta hacerlo, y qué proporción de esos metros se puede entregar al dueño original del terreno.
🧮 2. Fórmula simplificada
Una fórmula básica (y orientativa) sería:
Metros que te corresponden = (valor del terreno / valor del m² construido) x % acordado
Pero en el caso del canje, no hay dinero en el medio. Lo que se hace es calcular qué porcentaje del edificio terminado equivale al valor del terreno, y esa proporción se convierte en unidades a tu favor.
🧱 3. Ejemplo real y simple
Imaginemos que tenés un terreno de 300 m² en una zona donde el FOT permite construir 900 m².
- Valor estimado del terreno: USD 150.000
- Costo de construcción (por parte del desarrollador): USD 700/m²
- Valor de venta estimado de los metros terminados: USD 2.000/m²
- Total construible: 900 m²
👉 Entonces, el edificio tendría un valor potencial de USD 1.800.000 (900 x 2.000).
El terreno representa un 8,3% del valor total. Por lo tanto, podrías recibir alrededor de 75 m² a 90 m², dependiendo del acuerdo y del margen que retenga el desarrollador.
⚖️ 4. ¿Por qué no te dan el 50% o más?
Porque el desarrollador asume todos los costos de obra: proyecto, permisos, construcción, impuestos, financiación, venta y riesgos.
Generalmente, el propietario del terreno recibe entre 15% y 30% de la superficie total construida, dependiendo de la zona, el tamaño del terreno, la demanda y la complejidad del proyecto.
Esos metros pueden entregarse en forma de unidades completas (departamentos, cocheras, locales), ya terminadas y listas para escriturar.
🧠 5. ¿Existen simuladores o herramientas para calcularlo?
Sí, algunas desarrolladoras usan simuladores internos para estimar rápidamente cuántos m² podría recibir un propietario. También podés hacer una pre-evaluación con un arquitecto o consultor inmobiliario, que estime:
- FOT y FOS aplicables al terreno
- Costo aproximado de obra
- Rentabilidad esperada
- Valor de unidades terminadas en la zona
Pero lo más recomendable es pedir un análisis personalizado, porque cada lote tiene características únicas que impactan directamente en el cálculo final.
📊 6. Factores que pueden mejorar tu negociación
- Que el terreno esté bien ubicado (zonas en auge como Palermo, Villa Crespo o La Plata)
- Que tenga buen frente y profundidad
- Que no haya complicaciones legales, de planos o sucesiones
- Que el FOT permita construir más metros
Si se dan estas condiciones, tu porcentaje puede ser mayor y recibir más metros a cambio.
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