📐 ¿Cuántos metros se pueden construir en tu terreno?
Una de las preguntas más importantes para cualquier propietario es:
¿Cuántos metros puedo construir realmente?
La respuesta no surge del tamaño del lote ni de lo que “parece” que entra. Surge del Código Urbanístico y de los indicadores técnicos que regulan cada parcela en la ciudad.
Sin ese análisis, cualquier cálculo es aproximado.
Con prefactibilidad, el número es concreto.
🏙️ El Código Urbanístico manda
Cada terreno está regulado por normas específicas que determinan:
- Altura máxima permitida.
- Morfología del edificio.
- Retiros obligatorios.
- Ocupación del suelo.
- Usos permitidos.
No todos los lotes de una misma zona pueden construir lo mismo.
Dos parcelas en la misma cuadra pueden tener indicadores distintos.
📊 ¿Qué es el FOT y por qué importa?
El FOT (Factor de Ocupación Total) fue históricamente uno de los indicadores clave para determinar la cantidad de metros construibles.
Hoy, según el Código Urbanístico vigente en CABA, el cálculo se estructura más por:
- Altura regulada por unidad de edificabilidad.
- Perfil urbano.
- Superficie del lote.
Pero el concepto sigue siendo el mismo:
hay una relación entre el terreno y los metros que se pueden desarrollar.
Entender esa relación es fundamental para definir valor.
🧱 Metros construibles vs metros vendibles
No todos los metros que se construyen son vendibles.
Por eso, en una prefactibilidad técnica se analiza:
- Superficie total construible.
- Núcleos de circulación.
- Espacios comunes.
- Balcones y superficies semicubiertas.
El número que realmente impacta en la viabilidad económica es el de metros vendibles.
Ahí es donde cambia la ecuación.
🛠️ ¿Qué es la prefactibilidad técnica?
Es el estudio previo que determina con precisión:
- Qué se puede construir.
- Cuántos m2 reales entran en el proyecto.
- Qué tipología es viable.
- Si el desarrollo es económicamente sustentable.
Sin este análisis, hablar de metros es especulación.
Con prefactibilidad, el lote deja de ser una incógnita y pasa a ser un dato técnico.
⚖️ El error más común
Muchos propietarios calculan metros en base a:
- Edificios cercanos.
- Suposiciones sobre altura.
- Información desactualizada del código.
El problema es que pequeños detalles normativos pueden modificar significativamente la capacidad constructiva.
Y si cambian los metros, cambia el valor.
🎯 En conclusión
Saber cuántos metros se pueden construir en tu terreno no es una estimación visual.
Es un cálculo técnico que depende de:
- Indicadores urbanos vigentes.
- Código Urbanístico.
- Análisis de prefactibilidad real.
Antes de vender, asociarte o negociar un canje, lo primero es entender el potencial constructivo exacto.
Si querés saber cuántos m2 reales se pueden desarrollar en tu lote y cómo impacta eso en su valor, podemos analizar su normativa y elaborar una prefactibilidad concreta.
📍 ¿Querés saber cuánto vale tu lote?
Si llegaste hasta acá, probablemente estés evaluando vender…o quizás estés pensando en algo mejor: transformar tu terreno en departamentos y maximizar su valor.
Nuestro equipo analiza cada propiedad en detalle:
- ✔ Estudio normativo
- ✔ Prefactibilidad arquitectónica
- ✔ Metros vendibles reales
- ✔ Valor desarrollador objetivo
Si tu propiedad tiene potencial real para desarrollo, te lo vamos a decir con números concretos. Si no lo tiene, también te lo vamos a decir con transparencia.
👉 No inflamos valores para captar propiedades.
👉 No prometemos lo que el mercado no paga.
👉 Analizamos con criterio técnico y económico.
La evaluación se realiza sin costo. Nos reservamos el derecho de analizar únicamente aquellas propiedades que resulten de interés para nuestra compañía.