Una desaceleración que sorprende al mercado
El Índice para Contratos de Locación (ICL) registrará en junio de 2025 una suba del 80,65%, marcando su menor variación interanual desde diciembre de 2022. Esto representa una fuerte desaceleración respecto al máximo de julio de 2024, cuando alcanzó el 265%. Aunque los inquilinos siguen enfrentando aumentos significativos, la caída de más de 185 puntos porcentuales desde el pico máximo representa un alivio para muchos.
Causas de la desaceleración
Alejandro Braña, miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que la fuerte baja de la inflación fue clave para este freno en el aumento del ICL. “El coeficiente que se aplicará en junio se calculó con los datos de inflación de abril y mayo de 2024, meses en los que el IPC marcó 8,8% y 4,2% respectivamente”, detalló.
Además, el impacto de la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 generó un reacomodamiento de las reglas del mercado, que también contribuyó a moderar los incrementos.
Cómo impacta en los contratos
Para quienes mantienen contratos bajo la Ley de Alquileres derogada, la actualización anual se aplicará con este índice más bajo. Así, un alquiler que hasta mayo era de $200.000 pasará a costar $361.300 mensuales hasta mayo de 2026. Aunque el aumento es fuerte, es notablemente inferior al que se hubiera registrado en 2024 o principios de este año.
Los nuevos contratos, en cambio, suelen tener ajustes trimestrales o cuatrimestrales, y en muchos casos usan el IPC como referencia. Así, las subas son más moderadas:
- Semestral: 22,03%
- Cuatrimestral: 12,95%
- Trimestral: 10,33%
Un mercado que busca equilibrio
A pesar de que la demanda sigue siendo alta, el Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario detectó una caída del 34% en los precios reales de los alquileres desde enero de 2024. Eso genera que, en algunos casos, las actualizaciones por ICL queden por encima de los valores reales de mercado, obligando a renegociaciones y acuerdos más sostenibles entre propietarios e inquilinos.
El aumento de la oferta también está marcando un cambio. Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, la oferta creció un 176,5%. Hoy hay opciones en todos los barrios de la ciudad, y la rentabilidad bruta medida en dólares MEP para contratos firmados en enero de 2024 ya alcanza el 6%, mejorando gracias a la estabilidad cambiaria.
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