📐 ¿Qué es la prefactibilidad y por qué es clave antes de negociar?
Muchos propietarios negocian su terreno sin saber exactamente qué se puede construir.
Ese es el primer gran error.
Antes de hablar de precio, canje o venta, hay una instancia técnica que cambia completamente la conversación: la prefactibilidad.
Sin prefactibilidad, todo es estimación.
Con prefactibilidad, hay números concretos.
🏗️ ¿Qué es exactamente la prefactibilidad?
Es un estudio técnico preliminar que analiza el potencial real del lote.
Incluye:
- Revisión del Código Urbanístico vigente.
- Altura y morfología permitida.
- Cómputo de metros construibles.
- Estimación de metros vendibles.
- Evaluación básica de viabilidad económica.
No es un anteproyecto definitivo, pero sí una radiografía clara del terreno.
📊 ¿Por qué cambia la negociación?
Porque transforma una conversación basada en expectativas en una conversación basada en datos.
En lugar de decir:
“Creo que acá entran tantos metros…”
Se puede afirmar:
“Con esta normativa, entran X m2 vendibles”.
Esa diferencia impacta directamente en:
- Valor del lote.
- Porcentaje de canje.
- Condiciones de negociación.
Negociar sin prefactibilidad es hacerlo a ciegas.
💰 Cómo influye en el valor
El valor del terreno no se define por intuición.
Se define por una ecuación:
m2 vendibles proyectados
menos
costos + gastos + margen razonable.
La prefactibilidad permite calcular esa estructura con mayor precisión.
Sin ese análisis, el riesgo de sobrevalorar o subestimar el lote es alto.
🧱 El diferencial de contar con equipo de arquitectura
Acá es donde aparece el verdadero valor agregado.
Un equipo técnico puede:
- Interpretar correctamente la normativa.
- Detectar oportunidades de diseño que optimicen metros.
- Identificar restricciones que otros pasan por alto.
- Evaluar eficiencia de planta y tipologías posibles.
Pequeñas decisiones técnicas pueden significar más o menos metros vendibles.
Y eso cambia completamente el resultado económico.
⚖️ Evitar errores antes de firmar
Una vez que se firma una reserva o acuerdo, ya es tarde para descubrir que:
- Los metros eran menos de lo esperado.
- La altura no era la que se suponía.
- El proyecto no era viable económicamente.
La prefactibilidad es una herramienta de prevención.
Permite tomar decisiones con claridad antes de comprometerse.
🎯 En conclusión
La prefactibilidad no es un trámite.
Es el punto de partida.
Define:
- Qué se puede construir.
- Cuánto vale realmente el lote.
- Si el proyecto es viable.
- Cómo negociar con criterio.
Si querés analizar tu terreno con una mirada técnica y entender su potencial real antes de sentarte a negociar, podemos realizar una prefactibilidad y darte un escenario concreto para tomar decisiones informadas.
📍 ¿Querés saber cuánto vale tu lote?
Si llegaste hasta acá, probablemente estés evaluando vender…o quizás estés pensando en algo mejor: transformar tu terreno en departamentos y maximizar su valor.
Nuestro equipo analiza cada propiedad en detalle:
- ✔ Estudio normativo
- ✔ Prefactibilidad arquitectónica
- ✔ Metros vendibles reales
- ✔ Valor desarrollador objetivo
Si tu propiedad tiene potencial real para desarrollo, te lo vamos a decir con números concretos. Si no lo tiene, también te lo vamos a decir con transparencia.
👉 No inflamos valores para captar propiedades.
👉 No prometemos lo que el mercado no paga.
👉 Analizamos con criterio técnico y económico.
La evaluación se realiza sin costo. Nos reservamos el derecho de analizar únicamente aquellas propiedades que resulten de interés para nuestra compañía.