⏳ ¿Qué pasa si el desarrollador se atrasa o no cumple en un canje por m²?
Claves legales para protegerte antes de entregar tu terreno
El canje por metros cuadrados es una excelente forma de aprovechar el valor de tu terreno sin venderlo. Pero como en toda obra inmobiliaria, puede haber demoras, incumplimientos o cambios no esperados.
Una pregunta frecuente (y válida) entre dueños de tierras es:
¿Qué pasa si el desarrollador se atrasa o no cumple con lo pactado?
La respuesta depende de lo que se haya firmado.
Por eso, en este artículo te contamos qué debe incluir el contrato, qué garantías podés exigir y cómo protegerte antes de ceder tu terreno.
📄 1. Todo empieza en el contrato: déjá por escrito cada detalle
El contrato de canje debe ser claro, detallado y equilibrado.
Algunos puntos que nunca pueden faltar:
- Cantidad exacta de metros a entregar
- Ubicación dentro del proyecto (plano, piso, orientación)
- Plazos de obra (inicio y entrega)
- Penalidades por atraso o incumplimiento
- Responsabilidades impositivas y de gastos
- Forma de escrituración y posesión
💡 Recomendación: antes de firmar, que lo revise un abogado con experiencia en desarrollo inmobiliario.
🛡️ 2. Garantías reales: cómo asegurarte que vas a recibir lo pactado
Además del contrato, existen mecanismos legales que protegen al propietario frente a posibles incumplimientos:
🔒 Hipoteca sobre el terreno
Antes de entregar el terreno, podrá exigir que el desarrollador hipoteque una parte equivalente del valor como garantía.
Si no cumple, podrá ejecutar esa hipoteca y recuperar el valor real.
🧱 Fideicomiso al costo
Es una herramienta muy usada: se transfiere el terreno a un fideicomiso administrado por un tercero (fiduciario), y cada parte recibe su porcentaje.
Esto da transparencia, seguridad y control conjunto del avance de obra.
💰 Seguro de caución o garantía bancaria
Algunos desarrolladores ofrecen seguros que cubren posibles atrasos o incumplimientos contractuales. No es obligatorio, pero podés pedirlo si querés mayor respaldo.
⚖️ 3. Cláusulas clave que deben estar sí o sí
Pedido que el contrato incluye:
- Fecha limite de entrega de unidades
- Cláusula de penalidad por atraso (por ejemplo, un monto fijo por mes)
- Actualización de valores por inflación si corresponde
- Derecho a resolver el contrato si la obra no avanza dentro del plazo razonable
- Opciones de mediación o arbitraje antes de ir a juicio
Estas cláusulas no son una señal de desconfianza: son prácticas habituales que protegen a ambas partes.
🧠 4. Qué pasa si el desarrollador se detrás o no cumple
Si el desarrollador se demora sin justificación o no cumple con lo acordado, el propietario tiene derecho a:
- Exigir sanciones económicas
- Reclamar en sede judicial (si el contrato lo permite)
- Ejecutar la hipoteca (si existe)
- Pedir la rescisión del contrato y compensación
En algunos casos, si hay un fideicomiso bien armado, el propietario puede incluso retomar el control del proyecto o cederlo a otro desarrollador.
✅ Conclusión: protegerte no significa desconfiar, sino negociar bien
Un buen canje por metros cuadrados puede ser una gran oportunidad para transformar tu terreno en valor real.
Pero para que funcione, el acuerdo tiene que estar bien estructurado desde el inicio, con garantías claras, plazos definidos y respaldo legal.
Negociar no es pelear: es dejar todo claro antes de empezar, para que ninguna parte salga perjudicada si algo no sale como se esperaba.
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