🏗️ ¿Quién determina el verdadero valor de un lote?
Muchos propietarios creen que el valor de su lote lo define:
- El precio que pide el vecino.
- Lo que figura en portales inmobiliarios.
- Lo que “se comenta” en la zona.
Pero en desarrollo inmobiliario, el verdadero valor de un lote no lo determina la opinión. Lo determina su capacidad constructiva real.
Y eso se mide con algo muy concreto: prefactibilidad y metros cuadrados vendibles.
📐 El lote no vale por su superficie, vale por lo que permite construir
Un terreno de 500 m2 puede valer más que uno de 800 m2.
¿Por qué?
Porque el valor no está en los metros de tierra, sino en:
- La zonificación.
- La altura permitida.
- El FOT o indicadores urbanísticos vigentes.
- La cantidad de m2 vendibles que se pueden desarrollar.
En términos simples:
el lote vale por los metros que se pueden vender una vez construido el proyecto.
📊 ¿Qué es la prefactibilidad?
La prefactibilidad es el estudio técnico previo que determina:
- Qué se puede construir legalmente.
- Cuántos m2 reales son posibles.
- Qué tipología es viable.
- Si el proyecto es económicamente sustentable.
Sin este análisis, cualquier precio es especulativo.
Con prefactibilidad, el valor se vuelve técnico y objetivo.
💰 m2 reales vs m2 “de ilusión”
Uno de los errores más comunes es calcular valor en base a:
- Suposiciones de altura.
- Interpretaciones optimistas del código.
- Comparaciones con proyectos que no son equivalentes.
El desarrollador serio no paga por metros hipotéticos.
Paga por metros construibles reales y vendibles.
Esa diferencia puede cambiar completamente el valor final del terreno.
🧠 Entonces, ¿quién define el valor?
El mercado influye.
La ubicación importa.
Pero el número concreto surge de una ecuación:
m2 vendibles x precio estimado de venta
menos
costos de obra + gastos + margen razonable.
El lote es una parte de esa estructura. No está aislado del negocio.
Cuando se entiende eso, la conversación cambia.
⚖️ El problema de la sobrevaloración
Cuando un propietario fija el precio solo por expectativa:
- El lote queda meses o años sin operación.
- Se pierden oportunidades de desarrollo.
- Se posterga una decisión estratégica.
En cambio, cuando se analiza técnicamente, el valor se alinea con la realidad del proyecto posible.
🎯 En conclusión
El verdadero valor de un lote no lo determina el cartel de venta.
Lo determina:
- Su potencial constructivo real.
- Un estudio de prefactibilidad serio.
- La viabilidad económica del proyecto.
Entender esto es el primer paso para tomar decisiones estratégicas: vender, asociarse o canjear.
Si querés saber cuál es el valor real de tu lote en función de los m2 construibles y no de la especulación, podemos analizar su prefactibilidad y evaluar escenarios concretos.
📍 ¿Querés saber cuánto vale tu lote?
Si llegaste hasta acá, probablemente estés evaluando vender…o quizás estés pensando en algo mejor: transformar tu terreno en departamentos y maximizar su valor.
Nuestro equipo analiza cada propiedad en detalle:
- ✔ Estudio normativo
- ✔ Prefactibilidad arquitectónica
- ✔ Metros vendibles reales
- ✔ Valor desarrollador objetivo
Si tu propiedad tiene potencial real para desarrollo, te lo vamos a decir con números concretos. Si no lo tiene, también te lo vamos a decir con transparencia.
👉 No inflamos valores para captar propiedades.
👉 No prometemos lo que el mercado no paga.
👉 Analizamos con criterio técnico y económico.
La evaluación se realiza sin costo. Nos reservamos el derecho de analizar únicamente aquellas propiedades que resulten de interés para nuestra compañía.