📊 Guía para entender la valoración de terrenos en proyectos de gran escala
Cuando se habla de grandes desarrollos urbanos, muchas personas se preguntan:
¿cómo se determina el valor del terreno dentro de un proyecto de esta magnitud?
No es lo mismo valuar un lote individual en un barrio consolidado que un terreno dentro de un masterplan urbano.
En proyectos de gran escala, como el desarrollo de la Ex Ciudad Deportiva donde se ubica Ramblas del Plata, la lógica de valoración es más compleja y estructural.
Entenderla permite tomar decisiones con mayor criterio.
🏙️ 1️⃣ El terreno como parte de un sistema
En desarrollos pequeños, el lote se analiza casi de forma aislada.
En proyectos de gran escala, el terreno forma parte de un sistema mayor que incluye:
- Infraestructura interna.
- Espacios públicos planificados.
- Etapas de desarrollo.
- Integración urbana.
El valor no depende solo de su superficie, sino del rol que cumple dentro del plan maestro.
📐 2️⃣ Indicadores urbanísticos y capacidad constructiva
El punto de partida siempre es técnico.
Se analiza:
- Zonificación.
- Altura permitida.
- Morfología urbana.
- Metros construibles reales.
- Metros vendibles estimados.
En proyectos grandes, la planificación ya establece parámetros claros, lo que reduce la incertidumbre normativa.
Eso impacta directamente en la valoración.
💰 3️⃣ Ecuación económica del desarrollo
El valor del terreno surge de una ecuación:
m2 vendibles proyectados
menos
costos de obra + gastos + infraestructura + margen razonable.
En desarrollos de gran escala, hay que considerar además:
- Obras de urbanización.
- Infraestructura interna.
- Plazos de ejecución por etapas.
El terreno es una pieza dentro de una estructura financiera más amplia.
🌊 4️⃣ Ubicación estratégica y escasez
En el caso de la Ex Ciudad Deportiva, se suma un factor clave: la ubicación frente al río.
Los terrenos costeros en Buenos Aires son limitados.
La combinación entre:
- Masterplan aprobado.
- Escala metropolitana.
- Frente al agua.
genera condiciones estructurales de valor distintas a las de un lote tradicional.
🏗️ 5️⃣ El factor tiempo
En proyectos de gran escala, el desarrollo suele realizarse por etapas.
Eso implica que la valorización del terreno puede estar vinculada a:
- Avance de obra.
- Consolidación del entorno.
- Validación del mercado.
El valor no es estático. Evoluciona con el progreso del proyecto.
🌿 El caso de Ramblas del Plata
Ramblas del Plata se integra dentro del masterplan de la Ex Ciudad Deportiva, formando parte de un desarrollo planificado frente al río.
Eso significa que su valoración no responde únicamente a la parcela individual, sino al conjunto urbano en el que se inserta.
En este tipo de proyectos, el análisis siempre es integral.
🏗️ ¿Quién desarrolla y quién construye Ramblas del Plata?
Desarrolla: Mindlin Developers
Construye una de sus torres: Borok Construcciones
El respaldo empresarial y la experiencia constructiva son factores centrales en proyectos de esta escala, especialmente cuando se trata de desarrollos frente al agua que requieren planificación y ejecución técnica precisa.
🎯 Conclusión
Valuar un terreno dentro de un proyecto de gran escala implica ir más allá del precio por metro cuadrado.
Es necesario analizar:
- Capacidad constructiva real.
- Estructura económica del desarrollo.
- Infraestructura incluida.
- Ubicación estratégica.
- Etapas de ejecución.
En el caso de la Ex Ciudad Deportiva, el marco de masterplan aporta previsibilidad y estructura, elementos clave cuando se trata de desarrollos urbanos frente al río.
Entender esa lógica permite evaluar con mayor claridad el verdadero potencial de este tipo de proyectos.
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